城市房产管理法

地产管理法是指中华人民共和国城市房产管理法，依据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房产管理法〉的决定》第三次修正)

目录

第一章总则

第二章房产开发用地

第一节土地用权出让

第二节土地用权划拨

第三章房产开发

第四章房产买卖

第一节一般规定

第二节房产出售

第三节房产抵押

第四节房子出租

第五节中介服务机构

第五章房产权属登记管理

第六章法律责任

第七章附则

第一章总则

第一条为了加大对城市房产的管理，维护房产市场秩序，保障房产权利人的合法权益，促进房产业的健康进步，拟定本法。

第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内获得房产开发用地的土地用权，从事房产开发、房产买卖，推行房产管理，应当遵守本法。

本法所称房子，是指土地上的房子等建筑物及构筑物。

本法所称房产开发，是指在依据本法获得国有土地用权的土地上进行基础设施、房子建设的行为。

本法所称房产买卖，包含房产出售、房产抵押和房子出租。

第三条国家依法实行国有土地有偿、有限时用规范。但，国家在本法规定的范围内划拨国有土地用权的除外。

第四条国家依据社会、经济进步水平，扶持进步居民住宅建设，逐步改变居民的居住条件。

第五条房产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不能侵犯。

第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房子，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体方法由国务院规定。

第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门根据国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房产工作。

县级以上地方人民政府房地产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二章房产开发用地

第一节土地用权出让

第八条土地用权出让，是指国家将国有土地用权在肯定年限内出让给土地用户，由土地用户向国家支付土地用权出让金的行为。

第九条城市规划区内的集体所有些土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的用法权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。

第十条土地用权出让，需要符合土地借助总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第十一条县级以上地方人民政府出让土地用权用于房产开发的，须依据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地用权总面积策略，根据国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。

第十二条土地用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、作用与功效、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门一同拟定策略，根据国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门推行。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

第十三条土地用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方法。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，需要采取拍卖、招标方法;没条件，不可以采取拍卖、招标方法的，可以采取双方协议的方法。

采取双方协议方法出让土地用权的出让金不能低于按国家规定所确定的最底价。

第十四条土地用权出让最高年限由国务院规定。

第十五条土地用权出让，应当签订书面出让合同。

土地用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地用户签订。

第十六条土地用户需要根据出让合同约定，支付土地用权出让金;未根据出让合同约定支付土地用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

第十七条土地用户根据出让合同约定支付土地用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门需要根据出让合同约定，提供出让的土地;未根据出让合同约定提供出让的土地的，土地用户有权解除合同，由土地管理部门返还土地用权出让金，土地用户并可以请求违约赔偿。

第十八条土地用户需要改变土地用权出让合同约定的土地作用与功效的，需要获得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的赞同，签订土地用权出让合同变更协议或者重新签订土地用权出让合同，相应调整土地用权出让金。

第十九条土地用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地用权出让金上缴和用的具体方法由国务院规定。

第二十条国家对土地用户依法获得的土地用权，在出让合同约定的用法年限届满前不收回;在特殊状况下，依据社会公共利益的需要，可以根据法律程序提前收回，并依据土地用户用土地的实质年限和开发土地的实质状况给予相应的补偿。

第二十一条土地用权因土地灭失而终止。

第二十二条土地用权出让合同约定的用法年限届满，土地用户需要继续用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除依据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地用权出让合同，根据规定支付土地用权出让金。

土地用权出让合同约定的用法年限届满，土地用户未申请续期或者虽申请续期但根据前款规定未获批准的，土地用权由国家免费收回。

第二节土地用权划拨

第二十三条土地用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地用户缴纳补偿、安置等成本后将该幅土地出货其用，或者将土地用权免费出货给土地用户用的行为。

根据本法规定以划拨方法获得土地用权的，除法律、行政法规另有规定外，没用期限的限制。

第二十四条下列建设用地的土地用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

国家机关用地和军事用地;

城市基础设施用地和公益事业用地;

国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

法律、行政法规规定的其他用地。

第三章房产开发

第二十五条房产开发需要严格实行城市规划，根据经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全方位规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十六条以出让方法获得土地用权进行房产开发的，需要根据土地用权出让合同约定的土地作用与功效、动工开发期限开发土地。超越出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收等于土地用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以免费收回土地用权;但，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作导致动工开发迟延的除外。

第二十七条房产开发项目的设计、施工，需要符合国家的有关标准和规范。

房产开发项目竣工，经验收合格后，方可出货用。

第二十八条依法获得的土地用权，可以根据本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房产。

第二十九条国家采取税收等方面的打折手段鼓励和扶持房产开发企业开发建设居民住宅。

第三十条房产开发企业是以营利为目的，从事房产开发和经营的企业。设立房产开发企业，应当拥有下列条件：

有我们的名字和组织机构;

有固定的经营场合;

有符合国务院规定的注册资本;

有足够的专业技术职员;

法律、行政法规规定的其他条件。

设立房产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份公司，从事房产开发经营的，还应当实行公司法的有关规定。

房产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十一条房产开发企业的注册资本与投资总额的比率应当符合国家有关规定。

房产开发企业分期开发房产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并根据土地用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。

第四章房产买卖

第一节一般规定

第三十二条房产出售、抵押时，房子的所有权和该房子占用范围内的土地用权同时出售、抵押。

第三十三条基准地价、标定地价和各类房子的重置价格应当按期确定并公布。具体方法由国务院规定。

第三十四条国家实行房产价格评估规范。

房产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，根据国家规定的技术指标和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房子的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

第三十五条国家实行房产成交价格申报规范。

房产权利人出售房产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不能瞒报或者作不实的申报。

第三十六条房产出售、抵押，当事人应当根据本法第五章的规定办理权属登记。

第二节房产出售

第三十七条房产出售，是指房产权利人通过交易、赠与或者其他合法方法将它房产转移给别人的行为。

第三十八条下列房产，不能出售：

以出让方法获得土地用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;

依法收回土地用权的;

共有房产，未经其他共有人书面赞同的;

权属存在争议的;

未依法登记领取权属证书的;

法律、行政法规规定禁止出售的其他情形。

第三十九条以出让方法获得土地用权的，出售房产时，应当符合下列条件：

根据出让合同约定已经支付全部土地用权出让金，并获得土地用权证书;

根据出让合同约定进行投资开发，是房子建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，是成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

出售房产时房子已经建成的，还应当持有房子所有权证书。

第四十条以划拨方法获得土地用权的，出售房产时，应当根据国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予出售的，应当由受让方办理土地用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地用权出让金。

以划拨方法获得土地用权的，出售房产报批时，有批准权的人民政府根据国务院规定决定可以不办理土地用权出让手续的，出售方应当根据国务院规定将出售房产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处置。

第四十一条房产出售，应当签订书面出售合同，合同中应当载明土地用权获得的方法。

第四十二条房产出售时，土地用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十三条以出让方法获得土地用权的，出售房产后，其土地用权的用法年限为原土地用权出让合同约定的用法年限减去原土地用户已经用年限后的剩余年限。

第四十四条以出让方法获得土地用权的，出售房产后，受叫人改变原土地用权出让合同约定的土地作用与功效的，需要获得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的赞同，签订土地用权出让合同变更协议或者重新签订土地用权出让合同，相应调整土地用权出让金。

第四十五条产品房预售，应当符合下列条件：

已出货全部土地用权出让金，获得土地用权证书;

持有建设工程规划许可证;

按提供预售的产品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工出货日期;

向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，获得产品房预售许可证明。

产品房预售人应当根据国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。

产品房预售所得款项，需要用于有关的工程建设。

第四十六条产品房预售的，产品房预购人将购买的未竣工的预售产品房再行出售的问题，由国务院规定。

第三节房产抵押

第四十七条房产抵押，是指抵押人以其合法的房产以不转移占有些方法向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款优先受偿。

第四十八条依法获得的房子所有权连同该房子占用范围内的土地用权，可以设定抵押权。

以出让方法获得的土地用权，可以设定抵押权。

第四十九条房产抵押，应当凭土地用权证书、房子所有权证书办理。

第五十条房产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第五十一条设定房产抵押权的土地用权是以划拨方法获得的，依法拍卖该房产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳等于应缴纳的土地用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

第五十二条房产抵押合同签订后，土地上新增的房子不是抵押财产。需要拍卖该抵押的房产时，可以依法将土地上新增的房子与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房子所得，抵押权人无权优先受偿。

第四节房子出租

第五十三条房子出租，是指房子所有权人作为出租人将它房子出租给承租人用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第五十四条房子出租，出租人和承租人应当签订书面出租合同，约定出租期限、出租作用与功效、租赁费用、修缮责任等条约，与双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。

第五十五条住宅用房的出租，应当实行国家和房子所在城市人民政府规定的出租政策。租用房子从事生产、经营活动的，由出租双方协商议定租金和其他出租条约。

第五十六条以营利为目的，房子所有权人将以划拨方法获得用权的国有土地上建成的房子出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体方法由国务院规定。

第五节中介服务机构

第五十七条房产中介服务机构包含房产咨询机构、房产价格评估机构、房产经纪机构等。

第五十八条房产中介服务机构应当拥有下列条件：

有我们的名字和组织机构;

有固定的服务场合;

有必要的财产和经费;

有足够数目的专业职员;

法律、行政法规规定的其他条件。

设立房产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开始营业。

第五十九条国家实行房产价格评估职员资格认证规范。

第五章房产权属登记管理

第六十条国家实行土地用权和房子所有权登记发证规范。

第六十一条以出让或者划拨方法获得土地用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地用权证书。

在依法获得的房产开发用地上建成房子的，应当凭土地用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房地产管理部门核实并颁发房子所有权证书。

房产出售或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房子所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地用权证书。

法律另有规定的，根据有关法律的规定办理。

第六十二条房产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房产而获得土地用权和房子所有权的，应当根据本章规定办理过户登记。

第六十三条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房地产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房产权证书，根据本法第六十一条的规定，将房子的所有权和该房子占用范围内的土地用权的确认和变更，分别载入房产权证书。

第六章法律责任

第六十四条违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地用权用于房产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任职员行政处分。

第六十五条违反本法第三十条的规定，未获得营业执照擅自从事房产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十六条违反本法第三十九条第一款的规定出售土地用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

第六十七条违反本法第四十条第一款的规定出售房产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十八条违反本法第四十五条第一款的规定预售产品房的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十九条违反本法第五十八条的规定，未获得营业执照擅自从事房产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第七十条没法律、法规的依据，向房产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节紧急的，由上级机关或者所在单位给予直接责任职员行政处分。

第七十一条房地产管理部门、土地管理部门员工玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任;不构成犯罪的，给予行政处分。

房地产管理部门、土地管理部门员工借助职务上的便利，索取别人财物，或者非法收受别人财物为别人谋取利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任;不构成犯罪的，给予行政处分。

第七章附则

第七十二条在城市规划区外的国有土地范围内获得房产开发用地的土地用权，从事房产开发、买卖活动与推行房产管理，参照本法实行。

第七十三条本法自1995年1月1日起实行。

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