没产权的房屋不要买——律师提醒市民购房有风险

**青岛律师事务所律师董*征

近期，蒋先生看上了一处坐落于青岛市南区的半地下房屋，价格在每平米4000元左右，相对于周围动辄万元以上的房地产，此看上去实惠又合算，非常是想买下来，但本律师提醒：此房风险大，不要贪实惠！

1、合法开发也存在无产权房地产的可能

董律师在从事律师职业之前，曾在一大型房产开发公司工作，对房产开发过程中的不少细节十分知道，象蒋先生看上的这处半地下房屋是没产权的。房产开发前期立项时需要办理项目规划，根据规划需要，半地下房屋只能是储藏用的地下室或者是地下车库，有的开发商在立项时非常会找“技巧”，譬如：拟开发土地地下水位比较高，下挖不可以太深，不然隔水防护非常难施工，开发商会设计“地上地下室”（指以地下室的名义立项报规划，但实质此地下室坐落于地上），这种房屋实质施工、建成后，在外观上总是跟其他楼层一样，没什么不同，但此房不可以办理产权证。与之类似的还有阁楼与以前房地产开发时容易见到的不封闭阳台等，此类建筑面积都不是规划房地产面积，所以不可以办理产权证。开发商总是使用买一楼送地下室，买顶楼送阁楼的形式供应此类面积。

2、其他不可以办理产权证的状况

在青岛，存在不少不可以办理产权证的房屋。1、崂山区、李沧区等不少在村集体土地上建设的房屋。因为房屋所倚赖的土地是农村集体所有，根据现行法律，此类房地产是农村宅基地形式，这种房地产只有在以后该土地划为国有性质并缴纳相应土地出让金后，才大概办理房地产证；2、因为历史缘由致使产权不明的房屋，譬如栈桥附近不少建国前外国人居住，建国后被政府收回的老宅；3、住青部队与东海舰队的不少军产房；4、不少国有、集体企业自行筹资建设的房子与公民个人未经批准建设的违章建筑等。

房子产权证书是证明房子合法的证明文件，不可以办理房地产证，缘由有不少，没房地产证的房地产，是不受法律保护的。

3、购买无产权房地产的风险

象蒋先生看中的那处地下室，即便买下了，那购买的也只不过用权。因没办法办理房地产证，这处房地产原则上讲还是开发商所有，假如以后该开发商因其他债务纠纷致使此房地产被查封、拍卖，到时候蒋先生恐怕连要回购房款都非常难了。除开发商债务纠纷风险外，董*征律师提醒你，购买无证房地产还存在以下风险：1、没办法办理房子产权登记。在国内，房地产以登记主义为原则，也就是说实质占有、用、受益房子并代表你是房子真的的主人，说白了，购买没产权证的房屋实质就是出租了一处房屋，并且是租金交了不少但出租期限不按期的情形；2、不可以抵押。银行是不会给没产权证的房屋做贷款抵押的，这点相信不少人都了解，不需要多做讲解；3、不可以合法出售。没房地产证的房屋不是法律意义上的产品房，此种房子买卖不可以办理过户，国内《城市房产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房产不能出售。除非你房子所处地段条件很好，而你又碰上一个只须用权不要产权的人，你的房子是没办法出售的；4、具备非常大的不稳定性。假如以后碰到政府拆迁，补偿方面一定会吃亏，甚至得不到任何补偿；另外，生活方面也会受影响，譬如孩子念书、择校等会有麻烦。

董律师建议：对于不可以办理产权证的房屋，宁租勿买！

有关链接——

6月19日，建设部发布了买房风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房子，不然将没办法办理房子产权登记，合法权益很难得到保护，有的项目许诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。

**青岛律师事务所律师董*征

地址：青岛香港中路12号丰合广场C区2层

电话：0532-85026188传真：0532-85026161

邮箱：shandong007@126.com